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Les apports de la loi « Pouvoir d’achat » du 16 août 2022 en droit immobilier

Les apports de la loi « Pouvoir d’achat » du 16 août 2022 en droit immobilier

Publié le : 13/01/2023 13 janvier janv. 01 2023
Article juridique

Dans le but de surmonter la crise économique et sociale, le législateur a mis en place un encadrement des loyers avec la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. 
Partant du postulat que les dépenses de loyers et de factures d’énergie s’imposent comme des dépenses indispensables et non négligeables dans les finances des particuliers comme pour les entreprises, les dispositions instaurent des mesures efficaces, capables de limiter l’impact de l’inflation la plus élevée depuis novembre 1985 pour les Français. De plus face à l’ampleur de la crise, l’évolution des règles doit préserver l’équilibre des intérêts entre les propriétaires et les locataires. 

La revalorisation des aides personnelles au logement anticipée

La « loi pouvoir d’achat » a permis la revalorisation par anticipation de toutes les aides personnelles au logement depuis le 1er juillet 2022 de 3,5 %. La mesure vient en remplacement de la revalorisation annuelle habituelle, prévue pour le 1er octobre. 

« Les aides personnelles au logement comprennent :

1° L'aide personnalisée au logement ;
2° Les allocations de logement :
a) L'allocation de logement familiale ;
b) L'allocation de logement sociale. »

Le dispositif prévoit que « la date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année en cours » 

L’augmentation des loyers limitée par le principe du « bouclier loyer » temporaire

Premièrement, même si la loi permet une révision annuelle du loyer des baux d’habitation par le bailleur, le bouclier permet de freiner la hausse des prix, pour les contrats en cours, par un système de plafonnement de l’indice de référence sur les loyers (IRL). Le gouvernement maîtrise la variation en déterminant lui-même le plafond de l’IRL à 3,5 % destinée à la révision des loyers pour la période comprise entre le 22 octobre 2022 et 30 juin 2023, correspondant au deuxième et troisième trimestre.

Par ailleurs, le bouclier est renforcé pour certaines zones du territoire national avec un plafonnement dérogatoire :
  • « Les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution » : pour les territoires d’outre-mer que représentent la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion et Mayotte, l’IRL ne peut excéder 2,5 %
  • La collectivité de Corse : après la consultation de l’assemblée de Corse, « le représentant de l'État peut, par arrêté, moduler, dans la limite de 1,5 point de pourcentage ». La modulation doit prendre en compte des caractéristiques démographiques et économiques propre à la Corse, mais en comparaison avec la métropole.
Les mêmes règles sont applicables aux baux à usage mixte du secteur privé ainsi que pour les baux ruraux.

Enfin, pour les baux commerciaux, « le bouclier loyer » bénéficie aux petites et moyennes entreprises (PME), où la révision des loyers est calculée en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) limité à 3,5% sur la même période.

Le champ d’application du complément de loyer restreint

Pour tous les contrats signés après le 18 août 2022, et à titre expérimental, le préfet d’une zone tendue peut interdire aux bailleurs d’appliquer un complément de loyer, si le logement ne respecte pas un niveau de salubrité ou de décence suffisant en raison de la présence d’une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
  • « des sanitaires sur le palier, 
  • des signes d'humidité sur certains murs, 
  • un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, 
  • des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, 
  • un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, 
  • des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, 
  • une installation électrique dégradée 
  • ou une mauvaise exposition de la pièce principale »

L’interdiction d’interrompre la fourniture d’électricité étendue

Pour rappel, dans un souci de lutte contre la précarité énergétique, la mise en place d’une période de trêve hivernale assure du 1er novembre de l’année au 31 mars celle suivante, le maintien de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz pour les foyers. En conséquence, même en cas de difficulté de paiement, l’interruption des services par le fournisseur d’énergies est interdite dans une résidence principale, à l’exception d’une réduction de puissance autorisée pour assurer l’hygiène minimum, pour les consommateurs qui ne sont pas déjà en situation de précarité énergétique.

Désormais, la même interdiction s’applique aux fournisseurs d’électricité sur le reste de l’année, du 1er avril au 31 octobre, ce qui signifie une extension de l’interdiction d’interrompre la fourniture d’électricité « par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures, qu'après une période de réduction de puissance, qui ne peut être inférieure à un mois, permettant au ménage de satisfaire ses besoins fondamentaux de la vie quotidienne et d'hygiène ». Néanmoins, un décret d’application doit déterminer les bénéficiaires, la durée et les modalités d’application de la mesure. 


 
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