Conseils pour vendre votre bien immobilier loué
Publié le :
29/10/2021
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Un propriétaire peut vendre son logement loué dès qu’il le souhaite, qu’il soit occupé ou non par un locataire. Cependant, le propriétaire doit être vigilant et respecter certaines règles si la vente de son bien immobilier est réalisée avec ou sans congé du locataire.
La vente d’un logement occupé
Si le propriétaire décide de vendre le logement en laissant y vivre son locataire, le bail continue dans les mêmes conditions même après la vente.Le propriétaire peut disposer d’un droit de visite, si le contrat de location le prévoit, pour accéder au logement afin de le faire visiter à d’éventuels acquéreurs.
Chaque visite ne peut excéder deux heures au maximum lors des jours ouvrables, et elle ne peut être organisée ni un dimanche, ni un jour férié, ni en l’absence du locataire sans son accord express par écrit. Le locataire et le bailleur doivent donc décider d’un commun accord, des jours et horaires des visites du logement.
Si le logement est vendu habité par le locataire, l’acquéreur doit, en sa qualité de bailleur, transmettre ses coordonnées au locataire, ainsi que lui restituer le dépôt de garantie lors de son départ du logement.
Le Code civil interdit à l’acquéreur du logement loué d’expulser son locataire si le bail locatif a été réalisé par un acte authentique ou dont la date est certaine, sauf si le locataire manque à ses obligations comme le paiement du loyer et des charges.
Le propriétaire d’un logement peut néanmoins décider de donner congé à son locataire, sous respect des dispositions légales, notamment pour ne pas subir une décote sur la valeur de son bien immobilier.
Le congé pour vendre un logement loué : un cadre légal strict
Le congé pour vendre sur un bail de location est très encadré, avec de nombreuses conditions de forme et de délai à respecter de la part du bailleur :
- Le congé pour vendre ne peut être donné que pour la date d’échéance du bail.
- Le bailleur doit adresser à son locataire une lettre de congé, comportant des mentions obligatoires telles que le motif du congé, la description du logement ainsi que le prix et les conditions de vente du bien et de ses annexes (local à vélo, place de parking, ...), etc.
La lettre de congé doit être délivrée à chaque signataire du bail de location, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, sinon par une remise en main propre en contrepartie d’un émargement ou récépissé.
Pour les logements loués non meublés et soumis à la loi du 6 juillet 1989, la lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
- Le propriétaire doit respecter un délai de préavis pour le congé, variant selon le type de logement :
- Pour un logement vide : le préavis est d’au moins 6 mois avant la fin du bail ;
- Pour un logement meublé : le préavis est d’au moins 3 mois avant la fin du bail.
- Selon des conditions d’âge ou de revenus, certains locataires sont protégés du congé initié par le bailleur, où la résiliation du bail est soit impossible, soit soumise à des conditions particulières comme l’obligation de proposer des solutions de relogement.
- Si le locataire est intéressé par l’achat du logement vide, il peut bénéficier d’un droit de préemption, c’est-à-dire, qu’il est prioritaire aux autres acquéreurs. Il doit confirmer sa volonté d’achat du logement auprès du bailleur dans :
- Un délai de 2 mois après réception de la lettre de congé en l’absence d’un prêt bancaire ;
- Un délai de 4 mois après réception de la lettre de congé en cas de demande d’un prêt bancaire.
La sanction d’un congé frauduleux
Le locataire peut contester le congé pour vendre, notamment si la lettre de congé souffre d’irrégularités comme l’absence d’une mention obligatoire, ou si elle est adressée sans respecter le délai de préavis.Le locataire doit contacter le bailleur par courrier avec accusé de réception en détaillant avec précision l’objet de la contestation. La commission départementale de conciliation est apte à aider gratuitement le locataire et le propriétaire à chercher une solution amiable.
Si le désaccord est maintenu, les parties peuvent saisir le juge du contentieux du tribunal judiciaire proche du lieu du logement loué.
Il est à rappeler que la loi du 23 décembre 1986 sanctionne le bailleur délivrant un congé frauduleux par une amende pénale « dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale ». Toutefois, « le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés » et le locataire peut également se constituer partie civile pour obtenir l’allocation de dommages et intérêts.
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